Schnell-Überblick: Kaution & Wandzustand beim Auszug
| Thema | Regelung nach österreichischem Mietrecht (MRG / ABGB) |
|---|---|
| Ausmalpflicht | Keine gesetzliche Pflicht bei gewöhnlicher Abnutzung |
| OGH-Judikatur | Starre Ausmalklauseln in Formularverträgen sind meist unwirksam |
| Dübellöcher | In üblicher Anzahl erlaubt; müssen fachgerecht verschlossen werden |
| Kautionsrückzahlung | Unverzüglich nach besenreiner Übergabe inkl. Zinsen |
| Räumungspartner | Sicher Team Wohnungsräumung & Entrümpelung |
Muss man beim Auszug aus einer Mietwohnung in Österreich ausmalen? Laut ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) sind Mieter in Österreich grundsätzlich nicht verpflichtet, die Wohnung beim Auszug frisch auszumalen, wenn die Wände nur gewöhnliche Abnutzungserscheinungen aufweisen. Die Mietkaution muss vom Vermieter nach Schlüsselübergabe unverzüglich zurückgezahlt werden, sofern keine echten Schäden oder offenen Forderungen bestehen.
Rechtslage nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) und ABGB
In Österreich regelt § 1109 ABGB in Verbindung mit den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) die Rückgabe des Mietgegenstandes.
Gewöhnliche vs. übermäßige Abnutzung
Der Vermieter erhält für die Abnutzung der Wohnung den monatlichen Mietzins. Daher gilt:
- Gewöhnliche Abnutzung: Leichte Spuren von Bildern an den Wänden, schattige Stellen hinter Schränken, verblassende Farben oder eine angemessene Anzahl von Dübellöchern gelten als normale Abnutzung. Hierfür darf keine Kaution einbehalten werden.
- Übermäßige Abnutzung / Beschädigung: Tiefe Löcher im Putz, starke Nikotinablagerungen (Raucherwohnung), Schimmel durch falsches Lüften oder extrem knallige Wandfarben fallen nicht unter die gewöhnliche Abnutzung. Hier kann der Vermieter eine Wiederherstellung verlangen.
OGH-Urteile zur Ausmalpflicht
In den vergangenen Jahren hat der OGH mehrfach klargestellt: Pauschale Klauseln in Mietverträgen, die den Mieter verpflichten, die Wohnung ‘jedenfalls frisch weiß gemalt’ zurückzugeben, sind gemäß § 879 Abs. 3 ABGB gröblich benachteiligend und damit nichtig.
Wann müssen Mieter dennoch streichen?
- Auffällige Farbgestaltung: Wer die Wände während der Mietdauer dunkel oder extrem bunt gestrichen hat, muss diese bei Auszug wieder in einen neutralen Zustand versetzen.
- Besondere Vereinbarung: Wurde beim Einzug eine gesonderte, individuelle Vereinbarung getroffen (z. B. Mieter übernahm die Wohnung unrenoviert gegen Mietzinsreduktion), kann eine Streichpflicht bestehen.
So sichern Sie die vollständige Rückzahlung Ihrer Mietkaution
Um Konflikte bei der Wohnungsübergabe und Einbehalte der Kaution zu vermeiden, empfehlen wir folgendes Vorgehen:
1. Übergabeprotokoll erstellen
Gehen Sie am Tag der Übergabe gemeinsam mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung durch die Wohnung. Halten Sie den Zustand aller Räume, Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) und die Anzahl der übergebenen Schlüssel in einem schriftlichen Rückgabeprotokoll fest.
2. Fotos und Videos anfertigen
Fotografieren Sie alle Räume, Wände, Böden und Sanitäranlagen im gereinigten und leeren Zustand mit Zeitstempel.
3. Vollständige Räumung (Besenreinheit)
Ein häufiger Grund für Kautionsabzüge ist nicht abgeholter Sperrmüll in Kellern oder Abstellräumen. Nutzen Sie für eine reibungslose Übergabe eine professionelle Wohnungsauflösung & Räumung mit Wertanrechnung. Unbrauchbarer Hausrat wird fachgerecht entsorgt, verwertbare Gegenstände reduzieren die Räumungskosten.
Kautionsrückzahlung: Fristen & Rechte
Nach der schlüsselfertigen Übergabe muss der Vermieter die Kaution unverzüglich auf das vom Mieter bekanntgegebene Konto überweisen.
Sollte der Vermieter Mängel geltend machen, muss er diese durch detaillierte Rechnungen oder Kostenvoranschläge nachweisen. Ein pauschaler Einbehalt der Kaution “auf Verdacht” ist unzulässig.
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Wichtigste Punkte
- Gewöhnliche Abnutzung (z. B. blasse Wandfarben, kleine Dübellöcher) ist durch den Mietzins abgegolten und verpflichtet nicht zum Ausmalen.
- Starre Vertragsklauseln, die das Ausmalen beim Auszug pauschal verlangen, sind laut Oberstem Gerichtshof (OGH) in vielen Fällen ungültig.
- Die Kaution muss nach ordnungsgemäßer besenreiner Übergabe unverzüglich samt Zinsen vom Vermieter zurückgezahlt werden.
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